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業內指領秀中遠搞“眾籌”圈錢建房

字號: 2015-11-29 17:34 http://www.bakdcf.live 來源:每日經濟新聞

核心提示:◎每經記者杜冉樂黃宗彥攝影報道“投5萬,分你30萬——買鋪配送上市原始股”。近日,一個名叫“西部國際陶瓷城(ITCC)”的四川夾江大型商業項目打出上述誘人的營銷廣告。該項目的開發主體是一家名不見經傳的四川領秀集團及旗下夾江領秀中遠地產,自稱依托上市央企中遠集團,其境外特殊目的公司已獲得倫敦證券交易所上市交易代碼,以1平方米贈送1000股兜售400間商鋪,上市后預期可獲15倍市盈率。

◎每經記者 杜冉樂 黃宗彥攝影報道

“投5萬,分你30萬——買鋪配送上市原始股”。近日,一個名叫“西部國際陶瓷城(ITCC)”的四川夾江大型商業項目打出上述誘人的營銷廣告。

該項目的開發主體是一家名不見經傳的四川領秀集團及旗下夾江領秀中遠地產,自稱依托上市央企中遠集團,其境外特殊目的公司已獲得倫敦證券交易所上市交易代碼,以1平方米贈送1000股兜售400間商鋪,上市后預期可獲15倍市盈率。

《每日經濟新聞》記者調查發現,上述項目幾個月前才開工,其主體仍在構筑地基,距“西部瓷都”夾江主城陶瓷展銷基地較遠,其運營及上市預期潛藏諸多風險。倫交所相關人士表示,領秀中遠那個并非交易代碼,含金量不高。

買鋪送“倫敦上市原始股”

領秀集團官網顯示,公司注冊資本1億元,總資產逾50億元,業務集中于四川本土及北京等地,待開發土地儲備面積約百萬平方米,年銷售額逾10億元。但在地產圈,領秀集團卻并不為外界熟知。

以西部國際陶瓷城為例,該項目位于樂山市夾江縣經開大道,總投資6億元,用地200畝,其中1期20畝,建筑面積3萬平方米,投資額0.8億元,由領秀與中遠及香港高智資本聯合打造。

上述項目有什么特別之處,能讓投資者獲得600%的高收益?近日,記者以投資人身份來到位于成都保利中心11樓的上述項目售樓部一探究竟。

等前一位投資者離開之后,該售樓部一位置業顧問才安排記者就坐,但不讓亂走動、拍照。其介紹說,西部國際陶瓷城為一級批發市場,是除河北、廣東外的西部最大的陶瓷產地及交易區。項目商鋪1平方米售價在1萬元左右,當前在售商鋪總價從10萬~20萬元不等,一共1000套左右,只向大眾出售40%,目前已成交了100多套,5萬元的戶型已售罄,項目年租金收益率達12%,加上原始股5年可實現30萬元。

“有個廣東的客戶電話咨詢完大致情況后,沖著上市原始股就直接來現場一次性購買了12套。”前述置業顧問說。

其實,項目關鍵賣點正如上述廣東客戶所言,絕大多數買家沖著上市原始股而來。前述置業顧問介紹,“領秀中遠已登陸倫敦交易所,備案信息可在網上查到,而前100名投資者才有資格以每平方米送1000股獲得原始股,多買商鋪多得原始股,簽訂購買合的同時簽股權轉讓協議。”

說完之后,該置業顧問展示了一份股權轉讓協議模板,上面注明“公司實控人陳紅云向XXX轉讓10000股份”。以商鋪平均售價1萬元計算,按照1期0.8億元投資額和3萬平方米總建面,單位成本約2666.7元,單位售價毛利率達300%。

外界猜測,領秀中遠提前套現并隱秘賺取高毛利之外,其后續以售后返租模式運營項目或隱藏多重投資風險。

配售代碼非上市交易代碼

領秀中遠官方給出的資料顯示,其位于境外的特殊目的公司全稱為“領秀中遠(英國)公眾公司”(以下簡稱為英國領秀中遠),注冊地位于英國,公司性質為公眾公司。

在上述項目銷售推介中,領秀官方著重對外宣稱,英國領秀中遠的國際證券識別代碼為“GB00BTL1KZ90”,倫交所全球配售代碼為“BTL1KZ9”,證券狀態為“已備案,可交易”。“依據英國證券法,公司資料已經在倫敦證券交易所備案,普通股可全球非公開配售。”

配售方案宣傳資料顯示,英國領秀中遠控股構架為其通過控股領秀中遠中國有限公司,由后者收購境內資產,從而實現境內資產也就是西部國際陶瓷城境外上市。

按照領秀提供的備案查詢步驟,記者登錄倫交所可查到英國領秀中遠如領秀對外說表述的相關信息。在項目營銷上,領秀中遠自稱其已獲得倫交所上市交易代碼,而刊載于《樂山日報》的一篇報道也稱其獲得上市交易代碼。

熟悉倫敦資本市場的一位英國律師表示,“現在好多(中國)公司說他們拿到了上市代碼,這沒有任何意義,就是忽悠國內的人。”

倫交所北京辦事處一位不愿具名的工作人員向《每日經濟新聞》記者表示,“他那個并不是上市交易代碼,就像A股市場上一些非上市公司向有關部門提交了資料,只能說有上市意愿,含金量不高。”

針對上市原始股、證券代碼等問題,記者專程赴領秀集團總部采訪,但截至發稿仍未得到答復。四川中遠辦公室相關人士表示,領秀是其客戶,但對這個項目不太了解。

上市存不確定性風險

倫交所北京首席代表Jon Edwards介紹,如果主板上市,要求企業市值不低于70萬英鎊(約112萬美元),3年經審計的財務信息及最近18個月內(包括經審計的中報)的財務信息,不低于25%的公眾持股比例,由英國上市監管署審核等,主板上市較嚴格。

與主板相比,倫交所AIM板相對門檻低。Jon Edwards表示,該板塊雖對企業無盈利、經營年限、最低公眾持股比例等要求,上市門檻低,但股票上市可能大幅折價,波動風險大。

記者查詢發現,英國領秀中遠成立于2014年12月1日,注冊資本100萬英鎊,總股本1億股,公司董事長為陳紅云,但未披露所涉控股子公司構架。

作為境內主體的夾江領秀中遠,由自然人陳紅云獨資注冊于去年10月,中遠并未出資。按照合作協議,領秀負責項目開發、營銷等,中遠旗下四川中遠國際貨運負責國際貿易平臺搭建、運營及組織陶瓷企業外銷。

依照倫交所主板上市標準,英國領秀中遠須完成3個會計年度的財報,有良好業績表現。倫交所AIM板雖無企業盈利、經營年限等要求,但已收緊了對中資上市企業的監管要求。

前述項目置業顧問表示,“待公司2017年最晚2019年上市后即可進行股票交易。”英國領秀中遠配售宣傳資料稱,其總股本1億,(上市)股價為市值1億英鎊/1億股=1英鎊,預期市值為中國業務年利潤15倍市盈率,年利潤0.1億英鎊,15倍市盈率為1.5億英鎊。按此計算,英國領秀中遠上市股票溢價100倍,單只原始股也會翻100倍,1平方米送1000股的價值將從10英鎊漲至1000英鎊。

前述倫交所北京辦事處不愿具名的工作人員表示,目前AIM板暫無中資房企上市,一般中資企業獲得15倍PE難度不小。

高回報被指“眾籌”建房

投資人獲取收益的關鍵仍在項目的運營。上述項目位于夾江縣新場鎮,記者下了成樂高速夾江出口,再坐7~8分鐘“摩的”就到了項目所在地。遠處望去,“已獲倫交所上市交易代碼”等特大字樣尤為醒目,但項目周邊并沒有什么配套。

除了部分未拆遷的當地民房之外,只有夾江開發區管委會在此。“摩的”師傅說,“這個項目有點‘背’(偏)”。

從開發進度來看,該項目今年3月底動工以來,目前僅有1/3面積建了3~4層高,剩下2/3要么正修筑地基,要么仍在打樁。

四川夾江作為中國第三大陶瓷基地,與其“西部陶都”名實相副的陶瓷基地仍集中于縣城附近,距西部國際陶瓷城約數十里,這里已聚集了三江國際陶瓷城、億都國貿城、廣博城市廣場等大型項目。

按照夾江陶瓷產業規劃,到2020年末,新建的高端陶瓷產業園規劃面積6.5平方公里,預計產值300億元。雖然市場前景美好,但供需失衡及招商瓶頸已初露端倪。

目前,夾江最大的陶瓷項目非“億都國貿城”莫屬,但記者探訪時,億都國貿城工地靜悄悄的,緊鄰的售樓部大白天也上了鎖,透過門窗發現內部較為凌亂。記者多次撥打銷售電話,其已欠費停機。

三江國際陶瓷城雖是日前夾江首屆陶瓷博覽會的舉辦地,口岸好還采取3年免租期招商,但仍有不少鋪面閑置。

提到西部國際陶瓷城時,夾江陶瓷基地某項目銷售處置業顧問說,那個項目本質上就是“眾籌”圈錢建房,這里鋪面好則年回報率五六個點,一般就三四個點。

一位深耕成都專業市場的某資管運營機構負責人表示,像成都新繁家具建材基地,依靠成都大市場,運營好的商鋪月租金1平方米在20~30元,不少租金在十幾元甚至幾元。一個四線項目的商鋪賣1萬元1平方米,12%的年回報率對應月租金100元,有點離譜。

記者手記

上市原始股的魅惑:當了房東還當股東?

◎每經記者 杜冉樂 黃宗彥

A股市場上,如果在一家企業上市前夜,你能拿到不少原始股,十幾倍甚至上百倍的溢價足以讓你大賺一筆。過去多年,A股IPO發行可謂“一票難求”,“上市原始股”概念也屢被爆炒。

目前被市場精心包裝的所謂“上市原始股”仍在暗潮洶涌,房地產也不例外,讓你“當了房東,繼續當股東”。

不久前,一個位于成都的“匯眾中心”的商業開發商——匯眾置業曾以自持商業置換擬入駐孵化企業股權,向購買該物業的投資人出具物業產權之外,贈送孵化企業未來上市原始股,號稱資本百倍增長。

去年,陽光保險于綠地借殼前以半價倒賣“原始股”,但從本質來看,投資者從其手中買到的并非真原始股,而是綠地上市前參與其定增的某私募基金旗下急于退出的份額。但該機構等綠地上市后仍有3年鎖定期,市場風險難以預估,收益更不好鎖定。

今年上半年,西部某個百億孵化園項目打著“上市原始股”概念,其運營方以公司增發新股的名義讓投資人以1元/股認購了上千萬股,還稱公司從某股權托管中心Q板轉E板,保守估計3~20倍收益。不久騙局敗露,投資人陷入漫長維權路。

與市場叫賣A股上市原始股相比,領秀中遠給人的感覺更具國際范兒,直接贈送“倫交所上市原始股”,還說已獲倫敦“上市交易代碼”。受項目高收益誘惑,投資人趨之若鶩。

看當前的房地產,A股市場上房企IPO幾無新案例可循,房企若借殼上市,除了要有凈殼可借之外,審批也是一個漫長過程。如果一家房企近幾年有“前科”,更與上市無緣。

前不久,西部某家券商的一位高管在中國資產管理論壇上表示,高收益對應的一定是高風險。“同一家企業的兩個投資高管,一個去澳門賭了一把賺了1億,另一個靠踏實做事也賺了1億,結果都一樣。老板年底考核時,誰牛?風險沒暴露,不代表沒風險。投資人應學會識別風險,關鍵要識別產品對應的基礎資產是什么。”

從樓市供需層面看,無論是住宅,還是商業地產,各地先后均經歷了一波“井噴式”增長,但需求卻未能跟上,房企正經歷“去庫存”陣痛。為此,營銷花樣翻新,“上市原始股”也成了不少房企編造財富神話的幌子。“資產配置荒”的大背景下,投資者切忌盲目。

Tags:領秀 上市 中遠 項目 原始股

責任編輯:雨過天晴

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